山西长治武乡县11万方还建房工程建设项目

一、标的介绍
（1）武乡县钻井队及糠醛厂棚​‌‌户区改造项目投资收益权项目，总投资2.87亿元（约185.04亩）。包括：
A、拟收储土地总面积约185.04亩，现状为国有建设用地和集体用地。项目涉及约185.04亩土地的收储等费用需约4700万。
B、钻井队及糠醛厂棚户区内约11万㎡安居房的工程建设2.4亿元（其中60000㎡保障房政府以建造成本另支付5%的利润价进行回购约1.32亿元，安居房竣工审计结算并交付使用三个月内支付20%，半年内支付50%，余款一年内付清），工程建设工期约2年。
C、后期可出让土地面积约96.849亩。
1、标的位置
棚户区（84.04亩）：位于县城西南部，和平四路、和平三路及学府街交汇处。
宗地一（27.31亩）：位于和平一路以西，和平二路以东与学府街以北交汇片区
宗地二（34.38亩）：原供热公司旧址。位于和平一路以西，学府街以南。
宗地三（39.31亩）：位于丰州北路、瑞丰路与百谷路交汇片区，景兴花苑旁。
2、规划条件
棚户区：64.02亩，容积率2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥25%，建筑限高40米，停车位600个。
宗地一：该地块位于和平一路以西，和平二路以东与学府街以北，拟出让面积12.8亩，土地用途为商业、居住用地，容积率2.4，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑限高38米，停车位122个。
宗地二、该地块位于和平一路以西，和平二路以东与学府街以北，拟出让面积13.13亩，土地用途为商业、居住用地，容积率2.4，建筑密度≤40%，绿地率≥30%，建筑限高38米，停车位168个。
宗地三：该地块位于和平一路以西，学府街以南，拟出让面积39.59亩，土地用途为商业、居住用地，容积率2.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑限高30米，停车位260个。
宗地四：该宗地位于丰州北路以西、瑞丰路以南、百谷路以北，拟出让面积31.329亩，土地用途为商业、居住用地，容积率2.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑限高30米，停车位300个。
（2）项目投资收益权起拍价、付款周期及供地时间
1、武乡县钻井队及糠醛厂棚户区改造项目投资收益权起拍价为2.87亿元，竞买保证金2000万元，竞买准备金300万元。项目投资收益权拍卖成交后，保证金转为首期价款，一个月内另支付1600万，余款根据收储供热公司资产进行支付。
2、完成钻井队及糠醛厂棚户区安居房工程建设投资的15%，供批次25.93亩；完成钻井队及糠醛厂棚户区改造项目总投资的35%，供第二批次39.59亩；完成投资收益权货币部分并完成约5万㎡安居房的投资建设验收合格后，供第三批次39.31亩。
3、约11万㎡安居建设工程，由乙方筹资建设，其中6万㎡安居房由武乡县住房保障和城乡建设管理局代表政府按照建设成本（概算为1.32亿元）另支付5%的利润予以回购；回购款支付方式为：安居房竣工审计结算并交付使用三个月内支付20%，半年内支付50%，余款一年内付清。
（3）SWOT分析
优势与劣势：1、项目现金与工程配比为1:5.1，投资商资金压力小；2、县城商品楼盘较少，购买潜力大；3、项目临街面较多，交通便利；4、周边有武乡一中、武乡汽车站等，配套基本完善；5、地块较为分散，由四部分组成，不利于整体开发。
机会与威胁：项目为武乡县重点工程，县委县政府高度重视，并成立了项目指挥部，简化行政审批程序，针对问题各职能部门之间可以相互协助；由于目前土地市场的萧条，现阶段投资存在一定的风险。