山西长治武乡钻井队及糠醛厂棚户区改造项目

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山西长治武乡钻井队及糠醛厂棚户区改造项目
基本概况：
  武乡县位于太行山西麓、山西省东南部、长治市北端，资源丰富，交通便利，有中国五矿等世界500强企业入驻，是一座没有围墙的八路军文化主题公园，有全国一所全面反映八路军八年抗战史实的大型历史博物馆——八路军太行纪念馆、太行山精华所在雄奇壮丽的板山风光、风景秀太行龙湖、华北大的溶洞——太行龙洞等，强力度实施了八路军文化园、游击战体验园、大型实景剧《太行山》“两园一剧”等重点文化产业项目，先后荣获“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“中国绿色名县”、“国家生态文明先进县”等称号。
PIE分析
  城市规划：武乡县坚持“先规划、后建设，长远规划、逐步建设，综合规划、有序建设，精心规划、科学建设”的原则，通过着力构建由城镇体系规划、土地利用规划和产业规划引领的城乡一体、配套衔接的规划体系，使人口向城镇集中、工业向园区集中、土地向适度规模经营集中，不断引领武乡城镇化建设提质升级。依托独特的资源优势、区位优势和自然条件，充分考虑空间发展需求、远景发展控制要求、自然地理条件、生态环境保护、人口增长极限等要素，实现老城与新区公共服务设施建设共同发展。以马牧河、涅河、浊漳北源生态廊道为城市主要发展带，以串点方式连接“老城片区”、“新城片区”、“龙湖片区”三个城市片区的“一城两心、一带三区”空间结构和空间增长边界126.57平方公里，规划用地范围39.04平方公里，建设用地规模14.30平方公里，总人口规模12万人，以“服务于太原都市圈、上党城镇群及周边地区的休闲度假目的地、旅游服务基地和区域商贸物流中心”为职能定 位的大县城发展蓝图。
  人口： 全县总人口208213人，出生率4.56‰，人口自然增长率1.53‰；县城人口大约7万人，外来务工人员维持在2万人左右。
  工业、就业：武乡县着力发展工业、旅游产业，随着多数企业的入驻，可持续地提供就业岗位。
房地产：
武乡新开楼盘不多，只有为数不多的保障性住房，商品房楼盘较少，且现有楼盘多为六层（低层），小区环境不佳，基本没有绿化及配建设施。但武乡商品房销售良好，县城楼盘售价均在3500元/㎡以上。
标的介绍
  （1）武乡县钻井队及糠醛厂棚户区改造项目投资收益权项目，总投资2.87亿元（约185.04亩）。包括：
A、拟收储土地总面积约185.04亩，现状为国有建设用地和集体用地。项目涉及约185.04亩土地的收储等费用需约4700万。
B、钻井队及糠醛厂棚户区内约11万㎡安居房的工程建设2.4亿元（其中60000㎡保障房政府以建造成本另支付5%的利润价进行回购约1.32亿元，安居房竣工审计结算并交付使用三个月内支付20%，半年内支付50%，余款一年内付清），工程建设工期约2年。
C、后期可出让土地面积约101亩。
1、标的位置
  棚户区（84.04亩）：位于县城西南部，和平四路、和平三路及学府街交汇处。
  宗地一（27.31亩）：位于和平一路以西，和平二路以东与学府街以北交汇片区
  宗地二（34.38亩）：原供热公司旧址。位于和平一路以西，学府街以南。
  宗地三（39.31亩）：位于丰州北路、瑞丰路与百谷路交汇片区，景兴花苑旁。
2、规划条件
  棚户区：64.02亩，容积率2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥25%，建筑限高40米，停车位600个。      
  宗地一：该地块位于和平一路以西，和平二路以东与学府街以北，拟出让面积12.8亩，土地用途为商业、居住用地，容积率2.4，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑限高38米，停车位122个。
  宗地二、该地块位于和平一路以西，和平二路以东与学府街以北，拟出让面积13.13亩，土地用途为商业、居住用地，容积率2.4，建筑密度≤40%，绿地率≥30%，建筑限高38米，停车位168个。
  宗地三：该地块位于和平一路以西，学府街以南，拟出让面积39.59亩，土地用途为商业、居住用地，容积率2.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑限高30米，停车位260个。
  宗地四：该宗地位于丰州北路以西、瑞丰路以南、百谷路以北，拟出让面积31.329亩，土地用途为商业、居住用地，容积率2.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑限高30米，停车位300个。      
  （2）项目投资收益权起拍价、付款周期及供地时间
  1、武乡县钻井队及糠醛厂棚户区改造项目投资收益权起拍价为2.87亿元，竞买保证金2000万元，竞买准备金300万元。项目投资收益权拍卖成交后，保证金转为首期价款，一个月内另支付1600万，余款根据收储供热公司资产进行支付。
  2、完成钻井队及糠醛厂棚户区安居房工程建设投资的15%，供批次25.93亩；完成钻井队及糠醛厂棚户区改造项目总投资的35%，供第二批次39.59亩；完成投资收益权货币部分并完成约5万㎡安居房的投资建设验收合格后，供第三批次39.31亩。
3、约11万㎡安居建设工程，由乙方筹资建设，其中6万㎡安居房由武乡县住房保障和城乡建设管理局代表政府按照建设成本（概算为1.32亿元）另支付5%的利润予以回购；回购款支付方式为：安居房竣工审计结算并交付使用三个月内支付20%，半年内支付50%，余款一年内付清。
  （3）SWOT分析
  优势与劣势：1、项目现金与工程配比为1:5.1，投资商资金压力小；2、县城商品楼盘较少，购买潜力大；3、项目临街面较多，交通便利；4、周边有武乡一中、武乡汽车站等，配套基本完善；5、地块较为分散，由四部分组成，不利于整体开发。
  机会与威胁：项目为武乡县重点工程，县委县政府高度重视，并成立了项目指挥部，简化行政审批程序，针对问题各职能部门之间可以相互协助；由于目前土地市场的萧条，现阶段投资存在一定的风险。
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